Mutui casa, come scegliere quello giusto

La scelta del mutuo deve tener conto di numerosi fattori: il bilancio familiare anche nel lungo periodo, il tasso (fisso, variabile, più alto, più basso), il Taeg (le voci di spesa come istruttoria e perizia), la sostenibilità della rata nel lungo termine ed il notaio giusto.
È utile quindi saper confrontare le soluzioni di mutuo che le diverse banche propongono. Tra le differenti tipologie presenti, in particolare tra quelli a tasso fisso e variabile, come fare per scegliere quello giusto? Per operare una scelta ponderata e in linea con la propria situazione, sarà utile approfondire l’argomento mutui.

Il mutuo a tasso fisso

Una categoria privilegiata da chi acquista un immobile con il mutuo è quella che prevede il tasso fisso per tutta la durata del finanziamento.
La sua principale caratteristica distintiva riguarda la rata di rimborso di capitale e interessi, calcolata sulla base di un’aliquota fissa.
Il tasso fisso non risente delle fluttuazioni economiche o dai cambiamenti nel mercato finanziario, garantendo stabilità della rata che avviene, di norma, con cadenza mensile.
I parametri di calcolo del tasso di interesse, in questo caso, sono l’IRS (acronimo di Interest Rate Swap) statistico, rilevato negli ultimi 15 anni, a cui va aggiunto lo spread. Quest’ultimo è la differenza tra due titoli della medesima durata, in cui uno è considerato quello di riferimento e, nel caso dei mutui ipotecari, può essere sintetizzato dal differenziale tra costo del denaro finanziato e l’ammontare restituito. In fase di istruttoria è fondamentale, per il richiedente, effettuare una scelta tra tasso fisso e variabile; il primo è indicato per i percettori di reddito fisso, che dispongono della medesima disponibilità ogni mese.
Proprio per questo, per garantire la propria solvibilità, sarebbe opportuno scegliere una rata che non subisce variazioni, per tutta la durata del mutuo. I vantaggi del tasso fisso riguardano la tranquillità di dover rimborsare il prestito mediante rate dallo stesso importo. D’altra parte, i tassi di interesse di questa tipologia di mutuo sono più elevati di quelli a tasso variabile.

Il mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile presenta una modalità di calcolo differente rispetto a quella del mutuo a tasso fisso. Innanzitutto, il parametro di riferimento per la determinazione del tasso di interesse è l’Euribor a 3 mesi.
L’Euribor indica le transazioni tra le principali banche europee; nel caso del valore di riferimento a 3 mesi, le banche provvedono al suo periodico aggiornamento, che può essere in aumento o diminuzione.
Con un Euribor negativo registrato negli ultimi anni, i tassi dei mutui variabili si sono rivelati e, tuttora sono, particolarmente convenienti, con una rata più che sostenibile, grazie al basso livello di interessi.
Costituisce, infatti, il principale vantaggio del mutuo a tasso variabile la rata più bassa rispetto a quella calcolata con il tasso fisso.
Di contro, gli svantaggi di questo prodotto sono legati al rischio derivante da un possibile aumento dei tassi di interesse, poiché l’Euribor è connesso alle transazioni bancarie e, come tale, soggetto a eventuali oscillazioni.

Il mutuo liquidità

Un’altra categoria di mutuo è rappresentata dal mutuo liquidità, un finanziamento, con l’obiettivo di ottenere maggiore disponibilità finanziaria.
Rispetto alle altre tipologie di mutuo, quello liquidità non prevede la dichiarazione della finalità, ossia dei motivi per cui il richiedente presenta istanza. Soprattutto negli ultimi anni, il mutuo liquidità ha registrato una progressiva espansione, perché è volto a erogare denaro in casi di necessità sopravvenute, come spese sanitarie o altre esigenze impreviste.
Chi presenta istanza di mutuo liquidità ha la possibilità di richiedere importi minimi di 30.000 euro (tale somma può subire variazioni in base alla banca di riferimento).
A garanzia del finanziamento, il richiedente, che può essere un lavoratore dipendente oppure un libero professionista, dovrà dimostrare di possedere idonee garanzie, come un immobile, libero da ipoteche o altro. É proprio l’immobile la migliore garanzia del mutuo liquidità, quantificabile fino al 70% del valore del bene.
Rispetto a un prestito personale, il mutuo liquidità necessità di tempistiche di istruttoria più lunghe, ma i tassi di interesse applicati risultano notevolmente più convenienti.

La surroga del mutuo

La surroga del mutuo è un istituto introdotto nella pratica del nostro Paese nel con la legge 40/2007. Si tratta della cessione del credito a un’altra banca, per cui il mutuo viene trasferito da una banca a un’altra, che offre condizioni più convenienti (minore durata, tasso più basso).
L’istruttoria per la surroga è simile a quella per il mutuo e quindi la banca cessionaria dovrà:

1. verificare la situazione reddituale del richiedente,
2. predisporre una perizia dell’immobile, attraverso un professionista di proprio gradimento,
3. eseguire una serie di controlli sulla banca dati nazionali per la verifica del merito creditizio del soggetto che presenta istanza di surroga.

L’operazione di surroga del mutuo è totalmente gratuita e i costi di perito e notaio sono interamente a carico della banca cessionaria del credito.

Il dilemma dei tassi

L'amletico dubbio da sciogliere riguarda se affidarsi al tasso variabile (e quindi essere consapevoli che la rata di mese in mese può scendere o salire) o al tasso fisso (congelando quindi per tutto il piano di ammortamento il livello di interesse concordato con la banca il giorno della stipula dal notaio). Prima di scegliere è bene sapere che il tasso del mutuo è composto da due gambe: la prima è lo “spread� scelto dalla banca. È un margine che l’istituto di credito applica per coprire i costi dell’operazione e per ritagliarsi un profitto. La seconda gamba non dipende dalle scelte della banca ma è funzione dell’andamento del costo del denaro e dell’inflazione e di conseguenza dei tassi che “girano� sui mercati finanziari. Il mutuo variabile è agganciato agli indici Euribor (a 1 o 3 mesi) o al tasso di riferimento della Bce.
Si tratta di tassi che indicano quanto costa il denaro all’ingrosso (cioè quanto costa alle banche prenderlo a prestito da altre banche o dalla Bce) per brevi scadenze. Il mutuo a tasso fisso è agganciato all’indice Eurirs (che va da 1 a 50 anni) corrispondente alla durata del mutuo. Gli Eurirs stimano quanto costerà il denaro nel lungo periodo. Le quotazioni degli Euribor e degli Eurirs variano ogni giorno sui mercati, perché ogni giorno in base all’andamento dell’economia possono cambiare le aspettative su come evolverà il costo del denaro.