Rent to buy: cos'è e come funziona

Il contratto rent to buy è di recente diffusione, nato a seguito della crisi economica che ha minato il comparto immobiliare. Trattasi di un negozio giuridico in cui, oltre al canone d'affitto, viene corrisposta una quota a titolo di caparra che si accumula negli anni fino al raggiungimento di una parte del capitale. Al raggiungimento del termine fissato da locatore e conduttore, è possibile acquistare l'immobile preso in affitto versando il valore residuale dell'abitazione. L'affittuario può scegliere di comprare casa rivolgendosi proprio in una banca, d'altronde dovrà richiedere una somma a titolo di mutuo inferiore rispetto al valore della casa e potrebbe avere maggiori possibilità di ottenere il finanziamento.

Come funziona il rent to buy
Dopo aver individuato l’immobile da acquistare, è necessario versare una caparra di importo normalmente basso. In Gran Bretagna, ad esempio, è in genere intorno al 6% del valore dell’immobile (su 100mila euro, si versa una caparra da 6mila) e in Italia non ci si discosta molto da questo valore che comunque viene concordato tra le parti. Alla fine del periodo "transitorio" le rate vengono detratte in tutto o in parte (anche qui la casistica è varia) dal prezzo di vendita fissato inizialmente.
L’art. 23 del decreto Sblocca Italia prevede che per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (così viene definito il rent to buy) la stipula del contratto con atto notarile e la trascrizione nei Registri immobiliari. Operazione che garantisce l’inquilino in caso di ipoteche sull’immobile o di fallimento del venditore, tutelando al tempo stesso quest’ultimo che rimane proprietario dell’abitazione sino a quando non viene pagato per intero il prezzo pattuito.
La norma prevede, in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni, fissato dalle parti, ma non inferiore a un ventesimo del loro totale, che l’inquilino debba lasciare l’immobile e il proprietario possa trattenere a titolo di indennizzo quanto sino ad allora versato. Se, viceversa, il venditore è inadempiente deve restituire la parte degli importi mensili pagati come corrispettivo di vendita più gli interessi legali.

Il rent to buy per gli immobili commerciali ed industriali
Nell'ambito delle compravendite degli immobili a destinazione d'uso commerciale ed industriale, come ad esempio negozi e capannoni, il Rent to Buy rappresenta una potente leva finanziaria per creare il livello di equity necessario per accedere al mutuo o al leasing. Trattandosi di un accordo contrattuale tra acquirente e venditore senza alcun intervento, nella fase iniziale, di alcun istituto di credito o di leasing, l'acquisto in modalità Rent to Buy non viene segnalato nella Centrale Rischi della Banca d'Italia e non preclude quindi, all'impresa acquirente, la possibilità di ottenere nuove linee di credito. L'operazione consente inoltre alle società di nuova costituzione di crearsi lo storico di almeno tre bilanci normalmente richiesto per accedere al finanziamento necessario per concludere l'acquisto del bene.


Il rent to buy per le aziende agricole
Assai vantaggioso è l'utilizzo della metodologia Rent to Buy nella compravendita di strutture alberghiere, B&B ed aziende agricole, soprattutto nelle situazioni in cui le attività sono ben avviate e consentono, con i loro ricavi, di sostenere agevolmente gli esborsi necessari per sostenere il piano finanziario di acquisto con il Rent to Buy. Sono operazioni decisamente complesse che siamo però abituati a gestire con la massima sicurezza grazie alla nostra competenza ed alla nostra pluriennale esperienza in questa specifica materia.

Perché il rent to buy  conviene
Il contratto rent to buy è conveniente per una serie di motivi:
1) consente, a chi vuole acquistare casa, di dilazionare i tempi di pagamento e di trovare comodamente il prodotto finanziario più consono alla propria situazione economica. Un contratto di lavoro a tempo determinato può trasformarsi in posto fisso e la banca sarà favorevole alla stipula di un mutuo non necessariamente trentennale;
2) il capitale concesso a mutuo coprirà quella parte di valore dell'immobile che potrebbe corrispondere all'80% rilasciato proprio dall'istituto di credito. Non sorgeranno problemi in merito al capitale iniziale ed alla necessità di finanziare quel 20% che viene ammortizzato con il canone d'affitto;
3) il proprietario blocca la vendita di una casa e può tastare i futuri acquirenti. Se costoro non pagano o tardano a pagare può sempre procedere con la richiesta di rilascio del bene, meno onerosa rispetto alle procedure di sfratto;
4) se il proprietario fosse un costruttore, si troverebbe con una casa occupata e non sfitta, e riuscirebbe ad ammortizzare meglio le spese relative all'immobile costruito, ad esempio chiedendo il frazionamento del mutuo edilizio. Funzionando come contratto d'affitto, il conduttore ha modo di progettare l'acquisto della casa, senza pagare fin da subito imposte come IMU e TASI: queste, infatti, spettano per legge al proprietario e non all'inquilino, ma a quest'ultimo toccherà pagare le imposte di registro nel caso di contratto per la compravendita. Sia conduttore che proprietario sono tutelati dalla legge e non solo per quanto riguarda la caparra. Essendo prospettabile l'acquisto dell'immobile, il contratto rent to buy può essere trascritto nei pubblici registri proteggendo l'affittuario dalla vendita a terzi dell'immobile; al contrario il proprietario può apporre sul contratto di rent to buy apposite clausole volte a salvaguardare il mancato adempimento dell'inquilino qualora decida di non acquistare casa. Pur trattenendo la caparra, il proprietario potrebbe trovarsi nella situazione in cui altri soggetti chiedano la vendita di quell'immobile, ma essendosi impegnato con il conduttore non può procedere all'affare: la definizione delle quote d'affitto e di caparra deve essere determinata al fine di costituire un indennizzo adeguato nell'ipotesi di mancata vendita.
Il contratto di rent to buy può essere stipulato liberamente dalle parti, attenendosi principalmente a ciò che dice l'art. 23 della legge n. 133/2014 e alle norme contenute nel codice civile. Ad esempio il rapporto giuridico può essere sciolto qualora il conduttore non paghi un numero di canoni (anche non consecutivi) pari ad un ventesimo nel loro numero complessivo; se il proprietario è una ditta di costruzione dichiarata fallita, il conduttore non perde il diritto alla casa in virtù della trascrizione del contratto nei pubblici registri. Le parti possono definire autonomamente le soglie di canone, i termini entro cui decidere l'acquisto, le quote da imputare a titolo di caparra ma a differenza del preliminare in caso di acquisto immediato (valido per tre anni), il contratto rent to buy ha durata decennale. Infine il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile, a prescindere se trattasi di abitazione ad uso civile: si può scegliere tale formula per acquistare un capannone, un immobile adibito ad uso ufficio, un magazzino per l'apertura di un negozio, un box auto o un'autorimessa.

Obblighi del conduttore e del concedente nel rent to buy 
l conduttore ha i seguenti obblighi

-redigere un inventario con la precisa descrizione dell’immobile (è esonerato nel caso in cui sia già tutto descritto nel contratto, tranne nel caso in cui l’immobile sia concesso arredato nel qual caso l’obbligo dell’inventario è inderogabile)
-deve dare idonea garanzia: nel contratto le parti devono stabilire che garanzia debba essere prestata (spesso viste le affinità con la locazione, viene previsto un deposito pari a tre mensilità di canone).
-deve corrispondere il canone periodico al concedente per tutta la durata del contratto,
-deve sostenere le spese di ordinaria amministrazione (custodia, amministrazione e manutenzione) dell’immobile e delle eventuali parti condominiali.
-deve sostenere le spese di straordinaria amministrazione se sono causate da un suo inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione

Il concedente ha i seguenti obblighi
-Concedere l’immobile al conduttore alla stipula del contratto;
-Cedere l’immobile al conduttore che scelga di acquistarlo; nel caso in cui il concedente non adempia a questo obbligo contrattuale il conduttore può agire in giudizio contro di lui.
-Sostenere le spese per le riparazioni straordinarie dell’immobile delle eventuali parti condominiali;
-Riconoscere gli interessi al conduttore nel caso in cui come garanzia si opti per un deposito dei canoni.