Come si dividono le spese per il rifacimento del tetto condominiale

Il maltempo quello per così dire stagionale ma anche gli improvvisi e ormai sempre più frequenti rovesci d'acqua riportano all'attenzione dell'addetto ai lavori, e dei condomini, un tema di prepotente attualità: chi paga le spese per il rifacimento del tetto di un edificio in condominio?
Al riguardo è bene ricordare che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il tetto dev'essere considerato un bene di proprietà comune. Solamente una diversa indicazione del titolo (leggasi atto d'acquisto o regolamento condominiale di origine contrattuale) può far concludere diversamente.
In questo contesto è bene ricordare che se un bene è di tutti, tutti devono partecipare alle spese per la sua manutenzione e conservazione e quindi alla decisione su tali interventi.

Differenza tra lastrico solare e tetto

Funzione precipua dei tetti e dei lastrici solari è quella di copertura degli edifici. Proprio per tale motivo la loro proprietà si presume omune a tutti i condomini, anche se aventi diritto a godimento periodico, a meno che non risulti diversamente dal titolo. Tuttavia, proprio la differente conformazione strutturale dell'insieme di opere destinate a preservare gli edifici dagli agenti atmosferici esterni, dando luogo ad effetti e situazioni diversi, costituisce, da sempre, uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale, soprattutto in ordine alla ripartizione delle spese da sostenere per la loro manutenzione e ricostruzione.
La differenza sostanziale tra lastrico solare e tetto rileva, anzitutto, sotto il profilo architettonico dato che il tetto individua una superficie caratterizzata dalla presenza di uno o più piani inclinati (in genere costituiti da tegole, falde o lastre riunite), di regola non praticabile e adempiente esclusivamente, alla funzione di copertura dello stabile, mentre il lastrico solare si connota per essere piatto e accessibile e, in quanto tale, suscettibile di usi diversi dalla semplice copertura, quale spazio destinato a servizi di utilità comune (come, ad esempio, allocazione di vasche; stenditoio per la biancheria; solarium; ecc.). 

Chi paga le spese per i danni provenienti dal tetto?

Quando dal tetto si infiltra l’acqua piovana e questa va a danneggiare gli appartamenti sottostanti, la spesa per le relative ripartizioni deve essere ripartita tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, anche quelli che vivono ai piani bassi o che hanno un semplice magazzino. A partecipare alla ripartizione è anche il condomino che ha subito il danno, per essere nello stesso tempo danneggiante e danneggiato. Ne consegue che il risarcimento che gli verserà il condominio sarà diminuito della quota millesimale da lui dovuta.

Chi paga le spese per la manutenzione del tetto?

Nel momento in cui c’è da eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria sul tetto, come viene divisa la spesa tra i proprietari degli appartamenti? La questione va risolta a seconda di chi sia il proprietario del tetto:
tetto di proprietà del condominio: abbiamo detto che, nella maggior parte dei casi, il tetto è di proprietà di tutti i condomini, cioè del condominio. In tale situazione, le spese per le riparazioni saranno divise secondo millesimi di proprietà. Vi devono partecipare tutti i condomini – compresi i titolari di negozi e garage – coperti dal suddetto tetto, ossia il cui appartamento si trova in corrispondenza della relativa verticale. In ipotesi di “supercondominio� (ossia di un condominio costituito da più edifici paralleli, ciascuno con un diverso tetto e con servizi autonomi), a pagare le spese saranno solo i condomini che si trovano sotto l’asse verticale del tetto interessato dai lavori e non quelli degli altri corpi di fabbrica;
tetto di proprietà di un solo condomino: può succedere che il costruttore si sia riservato la proprietà del tetto o l’abbia venduta a un singolo condomino (naturalmente ciò dovrà risultare da un atto notarile). In tal caso le spese di manutenzione del tetto si ripartiscono nel seguente modo: un terzo va a carico del proprietario del tetto mentre gli altri due terzi andranno ripartiti, secondo millesimi, tra tutti gli altri condomini ai cui appartamenti il tetto serve da copertura. A riguardo, infatti, si applica la norma del codice civile relativa al lastrico solare.
Infine per la manutenzione, riparazione, rifacimento delle opere che assicurano l’uso esclusivo del sottotetto (mansarde abitabili) come la perlinatura, coibentazione, ecc., la spesa grava solo e interamente sul proprietario della mansarda.